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ALQUILERES: ASÍ SE PUEDE CALCULAR EL VALOR PARA MAYO 2025
Según el momento en que se firmó el contrato, se actualizará de forma distinta; conocé cada uno de los ajustes posibles.
25 de abril de 2025
11:31
Tiempo de lectura: 12 minutos
Un edificio en el barrio de Villa Urquiza. Quienes tengan el ajuste de su contrato de alquiler en mayo pueden conocer el aumento que se viene.
Como cada mes, muchos inquilinos y propietarios necesitan calcular el aumento del alquiler porque les toca el ajuste de su contrato. Estos varían según hayan sido firmados con la ley sancionada en el 2020, con la modificación que tuvo esa misma ley en 2023 o si se pactaron luego de la derogación de la ley de alquileres, momento en que se abrió el juego para definir entre las partes la forma en la que se actualiza el valor de los contratos.
CÓMO CALCULAR EL AUMENTO DEL ALQUILER EN MAYO SEGÚN EL ICL
Aunque el presidente Javier Milei derogó la ley de alquileres a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en diciembre de 2023 y, con él, abrió el juego para definir la forma en la que se actualiza el valor de los contratos (el índice y cada cuánto tiempo), todos los firmados previos al DNU continuarán con los términos acordados hasta su vencimiento.
Es decir, los acuerdos hechos bajo la ley sancionada en julio de 2020 mantendrán las actualizaciones anuales hasta que terminen. La regulación del precio indexado al ICL durará hasta la finalización de estos contratos, es decir, hasta octubre del 2026, a menos que se prorroguen.
Los alquileres que se hayan firmado bajo la ley de 2020 se ajustan una vez al año según el Índice de Contratos de Locación elaborado por el Banco Central. Estos casos realizan el ajuste del precio del alquiler una vez al año durante los 36 meses que dura el contrato, es decir, dos veces en total. Dichos aumentos se regulan por el Índice para Contratos de Locación (ICL), que dispone cuánto debe aumentar el valor del contrato de alquiler en su actualización anual.
Un dato importante es que el hecho de que los alquileres vigentes se ajusten una vez por año según el ICL representa un escenario desventajoso para locatario y locador, ya que los propietarios deben prever la inflación anual a la hora de fijar un valor cuando inicia el contrato y los inquilinos tienen que afrontar altas sumas los primeros meses del nuevo año, que no van acorde a la economía del momento.
CON UNA CALCULADORA AUTOMÁTICA
Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad o también Arquiler. Para consultar el índice en la segunda, los pasos son los siguientes:
- Ingresar en el sitio web Arquiler.
- Colocar el monto inicial del contrato.
- Seleccionar la fecha de inicio del contrato.
- Seleccionar cada cuántos meses se actualiza.
- Seleccionar el índice de actualización.
Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.
Por ejemplo, en mayo de 2024 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires promediaba los $440.072. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de mayo del 2024, el 1° de mayo de 2025 debería empezar a pagar el aumento actualizado de $859.188.
CON LA WEB DEL BCRA
Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:
- Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central, ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”.
- Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual.
- Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato.
CÓMO CALCULAR EL AUMENTO DEL ALQUILER EN MAYO SEGÚN LA INFLACIÓN
Desde la derogación de la ley de alquileres, los propietarios e inquilinos pueden acordar los ajustes y elegir qué índice se utilizará y cada cuántos meses será la modificación del monto a pagar por mes. Los contratos que se hicieron desde enero del 2024, con las nuevas reglas del DNU, permiten pautar con los ajustes que se prefieran.
DE FORMA MANUAL
En el caso de que se decida ajustar de forma manual, es importante destacar que no debe sumarse la inflación de cada uno de los meses sino que se deben multiplicar las variaciones de inflación de cada mes y multiplicarse entre estas y el valor del alquiler, dado que se trata de la inflación acumulada del período.
Una vez ubicados los datos, los pasos para hacer la cuenta son los mencionados a continuación:
- Calcular por separado el valor de inflación de cada mes dividido 100 y sumarle 1.
- Multiplicar el valor actual del alquiler por esos valores de la inflación individuales.
- El resultado será el nuevo valor del alquiler a pagar por el próximo trimestre.
En un ejemplo concreto, si el día 1 de febrero de 2025 se firmó un contrato de alquiler por $586.791 con ajuste trimestral por inflación, este debería ajustarse por primera vez en mayo. Dado que el informe del INDEC se difunde a mediados de mes, el primer día de mayo estarían disponibles los datos de enero, febrero y marzo, pero todavía no los de abril.
La cifra podría cambiar si el alquiler se paga a fin de mes porque ya estaría disponible el porcentaje de inflación del mes anterior.
CÓMO CALCULAR EL AUMENTO DEL ALQUILER EN MAYO SEGÚN CASA PROPIA
Los contratos firmados bajo la ley 27.737 se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezaron a actualizarse a partir de abril de 2024.
Dado que el DNU de Javier Milei estableció que inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato, los firmados luego de la derogación de la ley de alquileres pueden ajustarse por lo que en cada caso se prefiera.
Para aquellos que opten por utilizar el índice de Casa Propia, existe una calculadora en internet que puede agilizar las cuentas. Para hacer el cálculo, se deben seguir estos pasos:
- Ingresar en el sitio web Arquiler.
- Colocar el monto inicial que se acordó de alquiler.
- Sumar la fecha de inicio de contrato.
- Seleccionar cada cuánto se actualiza.
- Elegir el índice de actualización.
Este cálculo arrojará el monto a abonar durante los próximos seis meses (hasta octubre de 2025) basado en el incremento del 56,7% establecido por el índice de Casa Propia.
Fuente: LA NACION
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